2022年08月

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(参考文)
プロダクトアウト(product out、product oriented)とは、企業が商品開発や生産を行う上で、作り手の理論や計画を優先させる方法のことです。買い手(顧客)のニーズよりも、「作り手がいいと思うものを作る」「作ったものを売る」という考え方です。

 一方、マーケットイン(market in、market oriented)とは、ニーズを優先し、顧客の声や視点を重視して商品の企画・開発を行い、提供していくことです。プロダクトアウトの対義語であり、「顧客が望むものを作る」「売れるものだけを作り、提供する」という考え方です。(参考文終わり)

業種により、マーケットインに重きを置くか、プロダクトアウトに重きを置くか分かれるように思います。

不動産業は間違いなくプロダクトアウトです。
例えば、新築住宅の販売やリノベーションの販売などはその最たるものでしょう。
良いものを作ったうえで、その価値を認めて頂ければ売れる仕組みです。
価値を売る業種ですね。
雑に言うと、自社の商品に自信がある!その上で買いますか?のスタイルかと。

では、他方飲食店はどうでしょうか。
個人でされてる地元の居酒屋さんの例は分かりやすいと思います。
常連のお客様にだけ出す料理や、カウンターを囲んでひとつのコミュニティがあるお店は、マーケットインですね。如何に常連のお客様を大切であるか認識しているお店の作り方かと思います。
聞いた話、飲食店の売上の8割は2割の常連客が作る。
このことを分かっている飲食店さんはいつも賑わっているものと推察しています。

マーケットインが構築できている業種と言うのは、「防御力」が高い。
プロダクトアウトの業種は「攻撃力」が高い様に自分なりに解釈をしています。

但し、商売に絶対的に必要なモノは「防御力」です。

その上で、不動産業における「防御力」とは何ぞや。と考えていました。

例えば1棟のマンションを保有していると仮定すると、その入居者様とコミュニケーションを密に取れているか。が挙げられます。

例えば、シェアハウスという事業。
入居者同士がコミュニケーションを取るために、休日にバーベキューなど催しています。
企画をするのが所有者側ですので、マーケットインが出来ていないと、シェアハウスに住む理由が入居者は無くなると思います。

これを通常の賃貸マンションにも落とし込むとマーケットインが出来ているマンション運営と言う形が見えるのではないかと考えます。

例えば、空きスペースにドッグランを用意する。とか、空き部屋のひとつを入居者用のサロンを作るなど。
少し考えると発想の転換があり、そこには付加価値が付く。
こういう、不動産なりのマーケットインを考案できればファンの多い住まいになるのでは。

個人的に中途半端と思うのは飲食店です。
先程、マーケットインしている飲食店は防御が強いと記載しましたが、飲食店によっては、誰が社長(大将)か不明な店も多くあります。
こういうお店を見ていると、飲食店をプロダクトアウトをしているな。と見ています。
往々にして多いのが立地だけ良いお店。

従業員に働かせ、現場を知らない事業主が多いです。
プロダクトアウトとは、「潜在化しているニーズ」を商品にすることなので、それも違うかもですが。
要は、人任せが多いのでしょう。場所の確保、内装をしたから従業員に勝手にやらせる感じでしょうか。
実はファンは付かず、新規客ばかりを取り込むため莫大な宣伝広告費を掛けてやることが正しいのか否か。

・・冒頭の図式に戻ります。

どんな業種でもマーケットイン・プロダクトアウトの両輪を回すことが大切だという事です。
事業がどちらにウエートを占めているか分かればその逆から事業を見直しをすると新たな発見があるかも知れません。

弊社は、これから不動産でのマーケットインを取り組んで参ります。またご報告いたしますね。






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(以下コピー)サンクコストとは、既に回収が不可能であるコストを意味します。

サンクコストは英語で「Sunk Cost」と言います。Sunkとは沈むという意味であり、沈んでしまって取り返すことのできない状態であることを示しています。ですので、サンクコストは「埋没コスト」と呼ぶこともあります。

サンクコストの「コスト」は日本語の費用に当たります。お金の費用や、労力などの人的コストです。
(コピー終わり)

今でもサンクコストの罠に嵌まっているいるとは思いつつ、時勢が来たらまた・・みたいな感覚が残っている事業があります。

それは2015年から参入した旅館業についてです。

当初は宿泊施設が不足していましたので、売り上げは大きく伸長しました。

勢いに乗りあれこれ物件を確保しては低金利もあり、多大な費用を掛け改修を行い本事業に傾倒した数年が有ります。

2020年コロナウイルスによりインバウンドは消滅し、売り上げが立たず、残るのは債務と地代家賃、維持費とマイナスの局面を迎えました。

当時は会社の売上の30%が本事業でしたので、この費用についてどう考えるべきかを大いに悩みました。

その時を振り返ると「1年で復活する。」「2年は掛かる。」など言う人により言葉が違う、先の見通せない状況となりました。(今も見通しはついていませんがあの時よりはマシですね)

切るべきものは切る。残すものは残す。この決断は会社の血を止める作業そのものでした。
(今も出血はしていますが。ここがサンクコストへの気付きでした。)

そもそも反省すべきは、コロナより以前に宿泊業(簡易宿泊業)は斜陽産業と理解していたのに手を打たなかったことです。

どこかで、まだ良い場所でやっていれば、売り上げは立つだろうとと甘い判断からでした。
コロナ以前に自分自身の危機感の欠如としか言いようが無く、今でも猛省しています。

前回の日本語大切さ。のブログに記載した「安に居て危を思う」ことが如何に大切かという事です。

今でも帳面を見ると、当時の債務(借入・減価償却)が大きなウエートを占めています。債務の殆どがこの事業に関連するものと言っても過言では有りません。

リターンを求めて、需要と供給のバランスが崩れたレッドオーシャンの状態で考えも無く事業をしてはならいなと身にしみました。

真似より独自の手法を確立する方がよほど安定します。独自・独創を怠った結果かと思います。これがブルーオーシャンですね。


しかし、未だ生きています。
当時より少し思考も変化しました。

大切なのは、同じ過ちを繰り返さないこと。
今まで見えてなかったものを見て学ぶこと。

ここからが、再スタートです。

このブログは結構本音でお伝えしていますよ。自分にハッパかけてます。

(と言いつつ、債務の罠は中々です。どこかで踏ん切りをつけないと。)




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言葉遣いや所作が綺麗な方は、「出来るな。」と言う印象を受けるな思います。

日常使うメールなどもその一つで顔が見えない分、言葉ひとつで随分印象が変わるように思います。

自分も言葉をよく知り、普段使いできるようにしようと選んだ本がコレです。

言葉や所作と言うのは後天的なものであり、誰だって知っていれば使いこなすことが出来る武器だと思います。

毎日パラパラ見てこのワードを何処で使えるか等考えています。

知っている方からすれば、こんな言葉も知らないのかと思われるかと思いますが、この書籍から自分なりにビジネスで利用したい言葉は

謦咳に接する

私淑する

人間(じんかん)至る所青山有り。

岡目八目

鶏群の一鶴

捲土重来

安に居て危を思う

などが、有ります。

これらを普通に使える方は、「おっ」と思います。
たかが言葉、されど言葉です。

また文末の言葉は大変響きましたので、ご紹介します。

本文

言葉が思考をつくり、姿勢をつくり、さらには人格をつくります。
言葉を選択するということは、生き方を選択するということなのです。

(中略)

意識して使っていく言葉が自分を取り囲む人を決定し、環境を変えていきます。
あなたはどのような言葉に囲まれて生きたいですか。
それは自分で決めることができるのです。
そう、この瞬間から。

目からウロコでした。
意識することで人は変化することが出来るように思います。

「金儲けのレシピ」と言う本を参考文献として何度も読んでいます。
(こんなタイトルを掲載するとこの人は拝金主義かと思われそうですが

そうでは無く、各業種・ジャンルにより商いの仕方・仕組みが大変に勉強になる本です。

その中で意識をするようになった項目です。

①切り分けて売る。
②纏めて売る。
③安く仕入れて普通に売る。
④勝手に権威になる。
⑤上限の無いビジネス。

では、何が参考になったかを記述します。

①切り分けて売る・・具体的なイメージ/焼き肉店 ・寿司店

お肉やお魚は、切り分けて売ることで利益が出ます。

(焼き肉)
切り分けられた肉をエンドに焼かせる。人件費が低い。調理の手間が無い。
挙句に焦がした肉はエンドの責任となるので、調理の文句の言いようも無い。
いいビジネスだ。

(寿司)
100円寿司もありますが、寿司屋に行くと最低でもこれぐらい掛かる(高級なイメージ)があります。
しかし考えてみると、魚を切り分けて、シャリの上に乗せるだけで1貫1000円など有ります。
魚1匹を見事に切り分けている利益率が高いビジネスだ。
個人的にはラーメン店の方が仕込みに時間が掛かっているのではと思いますが。

②纏めて売る(不動産/森ビル)

最たるものは六本木ヒルズ。
不動産マンション・テナントビルなどは、纏めた土地を仕入れることで空中の権利を買っている。
仮に容積率800%の場所なのに、一戸建てばかりだと、容量が生かせない。
纏めることで、空中所有することで莫大な利益となる。
ホテルもそうですね。

③安く仕入れて普通に売る(ブックオフ・ガリバー・セカンドストリートなど)

不要なものを安く仕入れて普通に売る。
仕入れの仕組み、ストック品の保管が出来るなら利益率は高くなる。
不動産でもそうですね。

本を良く読むようになり、ブックオフに行くようになりましたが、正直中古なのにいい値段だなと思う時も有ります。恐らく仕入れはタダ同然だのにと。

④勝手に権威になる(漢字検定やその様々な資格・FC発祥の企業など)

そもそも漢検は、松下電器を退職された方が発案したビジネス。
しかし、今はどうだろう。「漢検1級」などを履歴書に書いたるする。
もともと、漢字は中国の発祥で有り、日本での文化でもない。
しかし、今や漢検と言う権威となっている。

自分を振り返ると「不動産コンサルティングマスター」の資格を保有しています。
同様です。国家資格でも何でも有りませんが、受験資格は不動産鑑定士・建築士・宅建保持者のみ。
なんか素敵な資格かと思いますが、「誰が作った」と言うのは余り考えていません。

簿記だって。そうかも。(商工会議所主催です)

⑤上限の無いビジネス

飲食店などは、席数に限りが有ります。
ランチタイムは待ちが出るお店は席数に上限が有るから待たないといけないです。
しかし、回転率を考えると四六時中待ち時間となるお店は少ないように思います。
これが分かっておられる飲食店は、〇〇に特化した1日限定何食など、逆に上限を決め、逆手に取っているのでしょう。その方が食材ロス・雇用時間が明確になります。

上限が無いビジネスがYouTubeやクラウドサービスです。
現在すごいスピードで伸びていますが、納得です。

色々、綴りましたがこのようなことを少し頭に入れるだけでも業種の見方が変化するように思います。




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購入させていただき弊社でリフォーム後、売り出しました中古マンションです。

本日ご契約となりました。

大切にご利用頂けると嬉しく思います。

弊社のリノベーションシリーズもボチボチアップして参ります。

いいな。このリノベとお思いの方は、是非ご相談下さい。

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